投資用不動産が増加すると共に、シェアハウスの戸数が全国的に拡大し戸数も20,000戸を超えています。
増加の背景には、シェアハウスが空き室対策として有効と考えられているためです。
かつて空き室対策として利用されるシャアハウスの2割程度が、違法とされるものでした。
そのため国土交通省により、激安シェアハウスに対する規制が行われたのです。
規制対象となったのは「窓がない」「災害対策がされていない」「押入れ程度の広さ」「十分な仕切りがない」などです。
これらを規制すると共に、もともと厳密な定義が定められていなかったシェアハウスに新しい定義が設けられたのです。
・入居者同士の交流やコミュニティーを重視する
・明確なコンセプトを持っている
・寄宿舎型の建物設備
・共有可能な屋内設備が充実
■シェアハウス増加の理由
賃貸市場において、シェアハウスの区別が明確となっているためです。
ワンルームマンションの場合は、人口流入の多い都内であっても2割が空き室と言う書いて市場となっています。
そんな中で、入居者は「立地」「築年数」などの条件の良い物件を探しているのです。
賃貸物件の入居率を高めるため、専有部分のバリューアップやリノベーションが行われることもあります。
しかし決して効率の良い投資とは言えません。
全室20戸の賃貸アパートの水回りを新しくする場合に、1戸あたり100万円かければ2,000万円の費用が必要となります。
しかしシェアハウスとしての水回り改修であれば、数を減らすことで質の良い改装を行うことができるのです。
投資効率の上昇だけでなく、入居者の豊かな生活に繋がります。
ワンルームマンションで、お湯を沸かす程度のキッチンで料理をするより、広いキッチンで料理をすれば自炊意欲が沸き食生活が豊かになるだけでなく、大きな節約にも繋がります。
また、共用リビングに大きなテレビやカラオケを導入し、防音効果を高めれば、入居者同士の交流が促進されるだけでなく、豊かな日常生活に繋がり大きな付加価値を生み出すのです。
シェアハウスは、企画・管理次第で他の賃貸との差別化を生み出す可能性を秘めているのです。
このように企画・管理を強化することで、立地や築年数などの条件が悪くても明確な差別化が生まれるのです。
■ニーズから生まれる差別化
空き室が生まれる事で実質的な「床面積の余剰」が増える時代です。
その余剰部分を共用部分として広く充実させることで、シェアハウスの価値が高まります。
賃料を生み出さない共用部分を利用し、企画を充実するかが重要なのです。
シェアハウスを要求する人の理由は多様化しています。
・晩婚化や単身者の増加による孤独
・人間関係の希薄さ
・食生活の充実
・趣味の充実
・節約
・国籍的な問題解決
シャアハウスは、物理的・精神的これら両方の意味として需要が拡大しています。
しかしシェアハウスの「楽しい生活」「一人ではない生活」というものは、管理面の困難さが付きまといます。
共用部分の「衛生管理」「節度」「不和」「騒音」「家賃滞納」など、予測できる問題であっても数限りがありません。
これらの解決には、問題を細かく取り上げた上でマニュアル作成が必要となります。
そのため、ノウハウを持つ管理会社の選択が重要となります。
■管理会社の見極めと、管理料の高さ
シェアハウスは通常の管理とは違い多くの手間が必要です。
そのため一般の賃貸マンションと比べ高い管理手数料が設定されています。
一般の賃貸管理手数料が3～5％であるなら、シェアハウスは6～10％と倍の管理料が設定されているのです。
面積的に考え1世帯に貸していた部屋を複数人に貸すことで、全体的な空き室率は低下します。
そのため空き室対策として魅力的です。
しかし、共用部分・管理手数料の増加などのマイナス要因もあります。
また、大規模なリノベーションも必要になります。
実際的には多くの収益増加を見込むことは難しく、リノベーションを行う前にシャアハウスの需要をはじめ注意項目を管理会社に相談することが重要といえます。
・共用部分の割合
・入居者ルールの設定
・トラブルの抑制
・コンセプトの設定
シェアハウスの収益性は管理会社の運営能力に大きく左右されます。
そのため管理会社の選択がシェアハウスの成功を握っていると言えるのです。
■まとめ
住宅をシェアハウスに転用する技術は、シェアハウスの増加と共に体系化しています。それと同様にトラブル対策もマニュアル化されつつあります。
そのため事前に勉強をすることで、個人でシェアハウスのオーナーになることも可能なのです。
「利益」「居場所」「生きがい」さまざまな理由の元、シェアハウスの可能性は広がっているのです。