投資用不動産物件を購入するとき、気になる費用というと「売買価格」「仲介手数料」「登記料」「取得税」です。
その中でも、仲介手数料は物件紹介だけで、こんなに支払う必要があるのか？と考える人もいるでしょう。
売買契約の締結時には、物件を仲介した不動産業者に報酬を支払うことが一般的です。
しかし、この仲介手数料は法律で上限金額が定められているものの、本来は支払い義務自体存在していないのです。
■投資用ワンルームを購入する場合の仲介手数料
首都圏で投資用に売買されているワンルームマンションの平均価格は2,500万円ほどです。
この場合の仲介手数料は、2,500万円×3％＋6万円＝81万円（消費税別）です。
投資用で購入したこのマンションが5％の実質利回りである場合、年間の利益が125万円となります。
仲介手数料で年間利益の半分以上の金額を払うのですから、面白くないのも仕方ありません。
仲介手数料の上限額以下であれば、仲介業者との合意で手数料金額を決定することが出来ます。
仲介手数料を半額以下の40万円にすることも、無料にすることも仲介業者との交渉次第なのです。
■仲介手数料の値引きで「手抜き」発生？
仲介手数料は媒介契約を交わす際に、定められます。
仲介業務を始める前に値引く訳ですから「業務を受けたからには絶対に手抜きはない！」とはならないのが現実です。
・希望する物件を真剣に探してくれる
・顧客に寄り添った値段交渉を行う
・建物、設備をチェックし、価格交渉に反映させる
・投資用として利用するために必要な情報提供や提案
・金融機関との交渉
・必要書類等の準備
このような不動産業者が本来行うべき業務に対し、手抜きも発生してしまいます。
これらの業務の度合いは、法律で明確に定められている訳ではありません。
不動産業者の業務は法律の範囲内において、不動産業者や担当者の「マニュアル」「気質」「気持ち」で左右するものなのです。
業務を行わないことを理由に「指摘し改善を求める」「媒介契約を解除する」ことも可能です。
しかし、不動産業者にとって仲介手数料は収入の中でも大きな割合を占めます。
仲介手数料を大きく値引かれては、やる気が起きない状況も理系できるはずです。
また媒介契約を解除し、新規に不動産業者を探しても「仲介手数料を払わない人」と噂を流されては、新しく業務を引き受けてくれる不動産業者が現れない可能性もあるため、極端ななびきはリスクが大きくなるのです。
■不動産業者を味方につける
仲介手数料を値切る事で、手抜きの心配が生まれます。
逆をいうなら、不動産業者の希望の仲介手数料を支払う約束をすることで、業者の対応は大きく変化します。
・条件の厳しい住宅ローンの交渉を通す
・格安の司法書士を紹介してくれる
・購入価格の交渉を行い、希望価格を通してくれる
・契約終了後の相談やトラブル解決を行ってくれる
このように自分では難しいトラブルの解決や、無理難題も通してくれることがあります。
不動産業者が顧客の立場での交渉・提案を行うため、結果として手数料を値引く以上の利益を生み出してくれる事もあるのです。
しかし、不動産業者が希望する手数料を支払うことになっていても、不満や不安を感じる業務対応を取る業者であるなら、宅地建物取引業協会に相談をしてみると良いでしょう。
業務改善の要求や媒介契約解除の支援を行ってくれます。
■まとめ
不動産業者の好意を得ることで、さまざまなメリットを受ける事ができます。
特に投資用不動産を購入するのであれば、資産運用としての情報は重要です。
不動産運用が成功した場合、更なる投資用不動産の購入を期待することで、不動産業者は契約終了後もさまざまな相談に乗ってくれます。
自分にとって最高の利益を不動産業者から引き出すためにはどうすれば良いか？賢く立ち回る必要があるのです。