不動産投資の目的の多くは「定期収入」と「節税」です。
節税には申告を行う不動産所得をいかに少なくするかが重要です。
その際に必要なのは「経費」としてどこまで含めるか？と言う事です。
■個人投資で行う確定申告
中古マンション・アパートの取得により、賃料収益を得るための中古マンション投資に注目が集まっています。
賃貸経営と共に「不動産物件の取得・登録」「賃貸経営と共に発生する住民トラブル」が始まります。
これらの問題に注意が向き、確定申告の事を忘れていると言う人も少なくありません。
不動産投資で払う税金を少なくするために「青白申告」の適用を受ける事が必要となります。
青色申告の承認手続きを行い、収支内訳に変わり青色申告決算書の作成が必要となります。
青色申告に対して白色申告よりも面倒が多いと考えている人が多いです。
しかし、帳簿が必要と言う意味は青も白も変わりありません。
青色の方が税制上で優遇措置を受ける事ができるため、節税向けと言えます。
不動産所得 ＝ 不動産投資で得る総収入 － 必要経費
総収入には家賃収入・礼金・更新手数料などです。
必要経費が大きいほど不動産取得は小さくなります。
不動産所得にかかる所得税 ＝ 不動産所得 × 所得税率
所得税は一律なため、必要経費に何を含めるかによって納税額も増減します。
不動産所得を減らすため、本来認められていない経費を計上した場合、のちに追徴課税が発生します。
その結果、本来必要のない余分な税金を納めなければなりません。
逆に追徴課税を恐れ、本来認められている経費を計上せずにいても損をしてしまいます。
■必要経費とされる直接経費
事業的規模での経営でなく副業として不動産投資を行っている投資家は多いです。
その投資家が「5棟10室」の所有よりも物件数が多い場合は、事業的規模として判断されます。
事業的規模ではない投資家の場合、経費として認められるのは、直接的な不動産関連の出費のみです。
管理費
・「保守管理」「清掃」「点検」を行う建物管理会社に支払う管理費
・「入居者募集」「家賃の集金」を行う賃貸管理会社に支払う管理費
修繕費
物件の原状回復にかかる修繕費用は、修繕費として計上できます。
外壁の塗り替え、ドアの補修、床の補修、換気扇の修理など資本的価値を上げない事が条件です。
1つの工事費用が20万円以下なら修繕費としての計上ができます。
修繕積立金
大規模物件の修繕のために積立を行います。
租税公課
・不動産取得税
・固定資産税、都市計画税
・印紙税
事業的規模の場合は、事業税はかかりません。
また取得税や住民税は経費に計上することができません。
保険料
・損害保険 火災保険や地震保険など
・ローン保険 ローン支払いが不可能になったとき保険会社に支払いを保証してもらう保険
減価償却費
中古マンションの場合「取得価格」「耐用年数」によって減価償却費が計算されます。
減価償却費は「定額法」での計算が利用され償却率は定められています。
取得価格に償却率をかけ、減価償却費を算出し経費として計上します。
ローンの利息部分
借入金の元本は経費になりませんが、利息部分は経費として計上できます。
不動産売買時の費用
不動産の取得・売却時にかかる手数料や登記費用が計上できます。
税理士などへの報酬
確定申告書の作成など税理士に任せている場合、報酬を支払う必要があり経費として計上できます。
その他
・物件管理のためにかかる交通費
・不動産投資の勉強のための書籍購入費
しかし、直接経営に関わる費用である証明は難しく、全額を経費とするのではなく一部のみの申請をおすすめします。
■まとめ
中古マンションに関わる経費費用の計上は、賃料収入の3割以内が目安とされています。
不動産投資が個人規模である場合、経費に計上できる範囲には制限があります。
制限を十分に使いこなすことで、大きな節税対策に繋がるはずです。
しかし、経費を計上し過ぎては所得を小さくしすぎると、将来的に不利益を被る事もあるため常識の範囲内での節税が重要だと言えるのです。