2006年に施工された住生活基本法が実地されました。
豊かな住生活の実現のため住宅建設計画法に基づき5年ごとに「住生活基本計画」が見直されています。
耐震化・デザイン・省エネ・住宅性能表示などが基準となっています。
これらの政策により、中古住宅市場は多くのビジネスを生み出し活性化し始めたのです。
また、優良な分譲地の減少により市場を流通する不動産物件の供給が減少したのです。
不動産物量の減少を解決させる方法として、中古住宅市場が新たなビジネスの場として選ばれたと言えます。
新築住宅の供給には10年保証の義務化「住宅瑕疵担保履行法」により、より高い信頼性を獲得しました。
新築住宅は、消費者にとって購入しやすい環境が一層整えられたと言えます。
中古住宅は、新築住宅のもつ安心感には程遠いと言えます。
そのため中古住宅の活性化には、建物価値の判断・価値の維持が重要となるのです。
■中古住宅が選ばれない理由と解決
中古住宅購入を避ける理由には、日本人特有の新築志向と言うものがあります。
このほかにも「トラブルの発生が不安」「欠陥があるか不安」「性能・耐久性が不安」があります。
これらの不安が、購入の妨げになるなら不安を解決することで売却が出来るようになると言えます。
これらの解決には「適切な維持管理」と「履歴の保存」と言えます。
中古住宅に対する適切な評価方法を行うには、築年数ではなく建物ごとに評価を行う必要がでてきます。
木造住宅の耐久年数は築20年程度とされ、一律価値がゼロとされていました。
しかし、適切な維持管理を行った建物と、放置状態であった建物が同じ評価となる事は本来ないはずです。
対策として建物は、構造主要部分・内装・設備に分けた査定方法が活用されはじめたのです。
これらの評価を得るために必要なのが「適切な維持管理」と「履歴の保存」になります。
中古住宅は、税制や住宅ローンが新築に比べ条件が厳しく不利な条件となっています。
同じ既存住宅であっても築年数が古いため、住宅ローンを組むことが困難となり、返済期限が極端に短くなることがあります。
また住宅を取得の際に受けられる税制も新築と中古では違ってきます。
このようなさまざまな条件を新築に近づける事で、中古住宅を検討する人が増えるかもしれません。
■「維持管理」と「履歴の保存」の普及
・建物のリフォーム等への投資
・長寿化に必要な点検
・補修などの維持管理
・リフォーム情報の蓄積
これらが築年数でなく、建物の状態を反映した価格に必要と言えます。
所有不動産への投資が価格に反映されるため「維持管理」「履歴の保存」に対して積極的になりはじめたのです。
日本は人口減少に伴う空家・空室問題を抱えています。
住宅を20年で消費し新しくすると言うサイクルは困難になってきていると言えます。
野村総合研究所の調査では2033年の全国の空家・空室率は30％を超えると予測されています。
そのため、現在居住している住宅・購入を考えている住宅を無駄にしない維持管理のための投資を考える必要があるのです。
居住用住宅の維持管理投資の履歴を残し、買い替え時に評価額が最大まで反映されるよう先を見据えた考えが重要なのです。
■まとめ
住宅・マンション等の評価基準が変化する事で、不動産業者の働きは時代と共に変化する必要が生まれます。
資産を管理する視点・価値の向上を顧客に提供できるエージェント的な視点が必要となるのです。