分譲マンションの営業マンは「家賃を払い続けるよりも、ローンで購入した方が得ですよ」と言うセールストークを使います。
賃貸であれば収入の上下に合わせて引っ越す事も容易な気がします。
しかし説得され続ける事で「毎月支払いが変わらなくて、資産も残るなら得かもしれない」と言う気持ちになってきます。
居住用の場合であれば、現状の損得よりも将来的な利益を考えた上での購入が多いと言えます。
しかしオフィスの場合はどうでしょう？
どちらが得となるでしょうか？
オフィスを所有するか賃貸するかには、先ずは事業の継続が条件となります。
しかし、オフィスの使用に経費が負担となり過ぎて、事業が失敗すれば本末転倒です。
まずは、事業計画としてオフィスの負担が少ないのか？が重要となるのです。
■オフィス所有でコスト縮小
オフィスの購入を行えばさまざまな経費がかかります。
固定資産税・損害保険料・修繕費・ローン金利等です。
しかしこれらの経費は、賃料を支払うよりも安いのです。
賃貸でオフィスを使用している場合、税金・保険・修繕などの費用はオーナー負担となりますが、それらは賃料に含む事でオーナーは十分な利益を得ています。
賃貸オフィスの賃料の20～30％程度は、ビルオーナーが支払う経費と考えられます。
オフィスを購入する事で、経費以外の費用は縮小可能な費用となるのです。
これはあくまで流動性のある費用であって、実際に購入する事で建物の減価償却が発生します。
この減価償却は資金的な流動は一切ないものの、経費として決算時に上乗せする事ができるのです。
■オフィス所有は企業信用度ＵＰに繋がる
自社オフィスにする事で、企業は資産を保有していることになります。
貸借対照表上の有形固定資産の項目に土地建物が計上されます。
企業の試算が増える事により、銀行等の債権者にとって担保となる資産ができるため融資が行いやすくなります。
取引先相手にも資金的な余裕を見せつけるだけでなく「都合が悪くなったら逃げる」等の安易な考えを持たない「地に足の着いた企業」と言う安定感を印象づけるのです。
また株主などの投資家にとっては、ＲＯＡ（総資産利益率）が低下することになります。
そのため投資対象としの魅力は低下することになります。
ＲＯＡは、企業の資産活用の効率を表す指標です。
特に本社ビルなどの収益を生み出さないオフィスを購入した場合、ＲＯＡが低下する傾向にあります。
非上場企業の場合は、株主の殆どが役員のため株主は気にする必要はないと言えます。
■オフィス所有のリスク
貸借対照表の有形固定資産は、土地と建物に分けて計上されます。
建物に対して減価償却が行われますが、土地に対しては減価償却されません。
土地代が高い時期にオフィスを購入すれば、土地の価格は高いまま計上され続けます。
土地代に著しく下落した場合、減損会計処理が行われるケースもあります。
しかし、バブル時期に購入された不動産以外で、減損が適用されることは殆どありません。
そのため、企業に資産が必要となった際に、オフィスの売却を考えても土地の市場価格が簿記上の価格よりも安い事で、特別損失を計上することになります。
企業は、土地の下落リスクを認識し、資産を購入する必要があります。
また本社ビルを購入する場合には、そのビルを購入する必要性があるか？が重要です。
勤務上の利便性は、社内・社外双方に対し重要です。
また信用を得られやすい立地であるかも大切です。
本社ビルを得たために、機動性や信頼などを失っては本末転倒と言えます。
特に成長企業であるなら、今後従業員の増加も考えられます。
従業員が増えれば購入したビルでは十分な活動が行えなくなるケースも発生します。
一度本社ビルを建ててしまうと、簡単に本社移転や本社売却を行う事ができずに問題となることもあるのです。
■まとめ
ビルの立地が良ければ本社ビルを外部に貸す事もできます。
日本のトップ企業の多くは、賃貸物件を持ち賃貸収入を得ています。
企業を取り巻く経済・外交等の外部環境により本業の収益が急落した場合でも、賃貸と言う別分野の収入を持つことで収益を下支えしてくれることもあります。
企業が自社ビルを所持すると言うことは、将来性や資産性などを十分に検討して判断するのが良いでしょう。