少子高齢化・核家族化・都会への人口流入を原因とし、全国的に増加する空き家が問題となっています。
使用予定がない空き家を放置していると言う人が多く、景観を損なうだけでなく治安悪化の原因となるため、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施工されたのです。
これにより、管理・維持費・解体に費用がかかると放置していた人達も、放置することが出来なくなったのです。
空家の状態により行政指導のみでなく、罰金まで課せられるようになったためです。
そのため、たとえ二束三文の価格でも売却した方が得と、中古家屋が格安で売りに出始めたのです。
これにより影響を受けると予測されるのは「賃貸経営」なのです。
現時点ですでに問題を感じるならば、管理業者がどのような仕事を行っているかを知る必要があると言えます。
■賃貸管理業者の客付け方法
賃貸業者が入居者を決定する手段は、2パターンに分けられます。
・管理会社が直接広告を出し、入居者募集を呼びかける方法
・他の業者に、入居者を紹介してもらう方法
新築賃貸物件の場合は、この2つの方法を利用し迅速な入居を進めていきます。
新規の賃貸物件の場合、転居の多い時期とされる3.4月完成を目安にするため、広告の効果がとても高いです。
しかし、それ以外の時期は宣伝広告を行っても十分な入居希望者が現れる事が少ないものなのです。
そのため賃貸物件の閑散期と呼ばれる時期は、企業ブランドと集客性が高い物件を中心に広告を行い、賃貸入居希望者への来訪アプローチをかけていきます。
そして顧客を得ることで、その顧客がより満足できる物件を探していくのです。
また、地域企業や大学などとの関係性が強い地元不動産業者や、複数のグループ企業を持ち合わせている大手不動産業者の場合は、
独自の人脈を利用し社宅や寮として優先的に入居者を募る場合や、法人契約で一括借り上げを行う場合もあります。
これらの客付けの方法は管理業者の大きな力の差と言えます。
現代では、ネットを通じ不動産情報を得る事が一般的となっています。
そのため大きな自社ブランド、情報サイトの有効利用など、賃貸管理を依頼する際にはネットでの宣伝活動は無視できません。
これらの活動方法は「賃貸管理」を任せるために、十分に理解しておく必要性があります。
■不動産業の能力の良し悪しは「担当者」で左右する
ブランド力と多岐に渡るグループ経営を考えれば「賃貸管理」を任せるのは大手不動産業者の方が有利と感じるかもしれません。
しかし実際的には必ずしもそうとは言い切れません。
大手企業は自社ポータルサイトを所持し、情報管理を行っていますが、地元中心の不動産業者であっても全国に不動産情報を発信できるためです。
また地域によっては大手不動産業者が「賃貸管理」を行っていない地域もあります。
そんな時は、地元の数ある不動産業者から「賃貸管理」を依頼する業者を見つける必要性があります。
・担当者の印象、対応
物件の魅力を上手く借主に伝える力を持つ担当者は、企業の力を底上げします。
清潔感・マナー・言葉遣い・親切な物件紹介は当たり前です。
話しやすい雰囲気を持ち、借手の意図を上手く汲み取る事が重要なのです。
強引に物件を進めるのではなく、借手が希望する内容の優先順を理解する事が賃貸の成約に重要となります。
これらを知るためには、顧客として不動産業者を体験してみるのも一つの手段と言えます。
・賃貸管理経験が多い
担当者個人のトラブル対応の経験だけでなく、企業として管理数が増える事で多くの宣伝広告費をかける事が出来るためです。
また、宣伝の際の情報・写真のポイントも理解し、また情報作成を作る設備にも十分な費用をかける事ができ、経験を積む事で担当者の能力も高まるのです。
■まとめ
賃貸管理を任せる企業に対し「プロに任せたから」と放置しておいてはいけません。
賃貸物件を持った時点で「賃貸経営事業者」となるのですから、賃貸管理業者との関係は事業パートナーと言えます。
入居募集・処理、維持管理、退去処理と言う事務的に業務をこなすだけでなく、経営をサポートするものとして適切な行動・指摘を行える業者が良いと言えるのです。
また、不動産業者の成果には十分な報酬を支払うと言う事も、経営パートナーとして相手のやる気を高めるために重要な要素と言えるでしょう。