マンションやオフィスビルなど、建物の中に独立した住居や店舗・事務所が複数存在します。
独立したそれぞれを区分所有物件といいます。
分譲マンションなどは、独立した部分ごとに専用部分として売買を行っている区分所有物件と言えます。
■区分所有物件の定義
・建物の各部分が独立した構造をしている。
・独立した利用ができる。
このような区分所有物件は、投資用不動産として注目されています。
その理由は、ビル・マンションなど1棟で購入するよりも、予算が少なくて済むためです。
実際に区分所有物件を利用した賃貸経営を行ってみると、月々の収入は数万円と回収率・利益率が小さいと感じる人も少なくありません。
維持・管理・修繕・トラブル対策を考えると見合った利益を得られない人も多いと言えます。
しかし、不動産投資を実際に体験して、重要なポイントを実際に体験し大きな利益へと繋がるため無視できない存在なのです。
■区分所有マンションで成功するための条件
賃貸需要が長期にわたり期待できる大都市の物件は、収入の安定性を確保します。
地方では都市部への人口流出が激しい反面、都市部は人口流入が期待できるのです。
マンションの価格は立地の良し悪しが大きな影響を受けるため、都市部の不動産価格は高い設定となっています。
しかし、賃貸経営は入居者がいて初めて成り立つため、地域性を無視することはできません。
高い価値がついている都市部の物件を手に入れるため、手ごろな中古マンションを購入し価格を抑えることをお勧めします。
中古マンションは、新築と比べ5年未満であっても2～3割程度安く購入できます。
中古マンションを購入することで、マンションは高い利回りを期待できるようになります。
大都市であれば空き室期間は地方に比べ短く、安定した家賃収入が期待できるのも高いポイントと言えます。
大都市圏でも、駅徒歩10分県内等と条件をより厳しくすることで、一層空き室リスクを抑える事ができるのです。
■成功するための建物の見極め方法
建物のグレード・安全性・利便性などは当然のことながら、区分所有物件を手に入れるからこその見極め方法があります。
修繕時のリスクを抑えるためにも、総戸数は20戸以上を目安にすることです。
長期利用を前提としている建物・設備は、定期的な点検・修繕・交換などが予定されています。
それらを円滑に行うために、毎月修理積立金を管理組合あるいは管理会社に支払う事になっています。
修繕・交換を行う際には、集めた積立金を原資として行われます。
そのため総戸数のマンションを選ぶことで、一戸あたりの負担が軽減されるのです。
担保価値の高い物件を選択することも重要となります。
利益率を高めるために、割安で購入できる中古を選んだ場合には新築物件のように全額融資を受ける事ができません。
また、頭金として十分な予算計画を立てているため、借入れに問題がないからと大丈夫と言うものではありません。
その不動産物件を売却する際に、担保価値が低ければ次の購入予定者が融資を受ける事ができず、売却に時間が掛かってしまうからです。
入居率が高く、融資能力が高い区分所有マンションはワンルームであれば16㎡以上 2ＤＫで50㎡以上を目安と考えられています。
■まとめ
区分所有での不動産投資は、参入しやすくリスクも少ないのがメリットと言えます。
しかし、利益率が低いため投資物件として大きな利益を得る事ができません。
区画所有物件の賃貸経営を利用し、必要な費用や、年間に必要となる費用を学び、情報収集方法、判断力などを得る事ができます。
小さなリスクで経験を積み、大きな利益を得るために必要な経験と言えるのです。