不動産投資を成功させる鍵には「物件の購入価格」があります。
賃貸に利用するにしても、中古を改装し転売を行うにしても、元となる物件はなるべく安く購入したいものです。
不動産物件を安く手に入れる手段には「競売」「任意売却」「事故物件」などがあります。
価格的には、競売、任意売却、事故物件の順で相場よりも割安です。
■割安物件の種類
・競 売
ローン借り入れなどを行った債務者が、ローンの返済を滞り法的処分が取られた状態
新聞・情報・ネットなどで販売を告知し、競売が行われます
売買価格は相場の3～7割程度となります
・任意売却
ローン返済などの支払いが不可能となった場合、競売の前に行う売却手段です
不動産業者・コンサルタントが債務者と債権者の間に入り調整を行います
競売と違い、債務者の希望で売却を行うため、競売に比べて多くの融通が効くのが特徴です
売買価格は相場の7～8割程度です
・事故物件
殺人・自殺などによる死亡、孤独死の死因が明確ではない、居住者の心理的な負担が大きい物件
売買価格は相場の7～8割程度となります
不動産物件を安く購入できる競売物件は、不動産投資を行う際に注意を注ぐ価値のある購入方法といえます。
とくに最近では、安く購入できる競売物件は、安くした価格の分リノベーション・デザインを重視することもできるため、自由度の高い物件として投資家の注目を集めています。
■競売物件を調べる
競売物件の情報は、裁判所の不動産競売情報サイト（BIT）で全国の競売物件を閲覧することが可能です。
しかし「現状調査報告」「評価書」「物件明細書」以外の情報がなく、一般的にも内覧は行われていないと言えます。
売却物件の写真も掲載されていますが、売却に前向きではない所有者・占有者が多く、購入意欲が増すような写真撮影が行われていません。
情報が十分ではなく記入されていない予定外の費用が掛かる事も少なくありません。
・競売物件に欠陥があった場合の修繕費は落札者の負担となります。
・管理費、修繕積立、駐車場料金などの滞納がある場合は、落札者が負担しなければいけません。
・たとえ夜逃げの状態でゴミや家具が置き去りとされていても、落札者が処理をしなければいけません。
・落札者は売却代金を1ヵ月以内で支払う必要があります。
このように相場よりもかなり安く購入できるものの、購入者が大きなリスクを背負う必要があります。
■購入の決断は早い方が良い
競売物件はBITに掲示されてから、2週間後に入札が開始されます。
入札期間は１週間と、物件の存在を知ってから購入の決断を行うまで3週間の期間しかありません。
また、入札期間終了日までに裁判所によって指定された保証金（売買基準額の20％ほど）を支払う必要があります。
そのためローンを考えている場合、展開の速さに対応は難しいと言えます。
■必ず落札できるとは限らない・高額となる場合もある
競売物件にはリスクもあるものの、占有者・所有者が立ち退きに応じてくれない等のリスクは無くなっています。
それにより一般の投資家が、容易に競売に参加できるようになったと言えます。
またネットの普及により、競売参加者は地域住民だけでなく全国から参加が可能となりました。
これらの要因によって、優良物件に対しては競売の参加者が増加しています。
そのため、物件の売却価格が相場と変わりないこともあります。
競売特有のリスクを考えると、相場での購入は高い買い物と言えます。
■まとめ
競売の際に裁判所は、最低この価格は欲しいと言う金額を提示します。
一般的にこれが売却基準価格と言われ、相場の5～6割価格です。
競売時はこの売却基準価格よりも2割も安く入札することができるのです。
しかし、競売が「法的処理である」「リスクが大きい」などの点を考えても、興味本位で参入することは難しいと言えます。
競売物件を独自で調査できる不動産業者・競売専門業者に相談・入札依頼を行うのも良いかもしれません。
その際の注意として、競売で仕入れた情報を誠意的に公開・報告してくれる業者を選ぶ必要があります。