中古ワンルームで成功は「長期保有」が大前提

公開日: : 不動産コラム

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ワンルームマンションに投資が集中する理由には、定期収入・年金・節税・相続対策などさまざまです。

投資用として利益を得ようとする場合に、賃貸経営による家賃収入は最重要ポイントとなります。

そのため投資の説明を行うときには、月々の収入・ローン返済や管理費などの支出などの収支バランスばかりに注目されます。

しかし、実際の不動産投資は「賃貸経営+不動産売却」と長期的に利益を考える必要性があるからです。

不動産の資産価値の変動も投資には重要なのです。

 

■ワンルームマンションの利回り

1,500万円の中古マンションを実質利回り5%で運用すると、年間75万円の利益とされます。

購入したマンションの資産価値が維持される前提で初めて、実質年間利回りで75万円が維持されるのです。

マンションの資産価値が下がり家賃収入が減少した瞬間に、実質利回りが減少することを理解しなければいけません。


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■中古ワンルームマンションの売買価格の変動

中古ワンルームマンションの投資は、購入する時も売却する時も利益を得ることを目的とし売買を行います。

築10年のワンルームマンションを1,500万円で購入したAさんがいます。

5年間に渡って運用を行い、購入時と同様の1,500万円での販売を行いました。

などという状況は、ほぼ起こることはありません。

例外として言えるのは「非常に環境に恵まれた立地」または「周辺環境が変化により人気の地価上昇地域」です。

マンションに価格をつける場合は、経年劣化による資産価値・家賃相場の下落、周辺環境、需要供給を配慮して初めて正当な金額となります。

このように利益を目的とした投資であるからこそ、より不動産評価は厳しくなり購入した価格での売却は不可能と言えます。

 

■中古ワンルームマンションの流動性が低くなる理由

投資目的の売主・買主の中で売買金額の折り合いがつかないことが流動性を低くさせています。

周辺環境に変化が無い場合、不動産の減価償却的は通常年下落率1~2%とされています。

購入時1,500万円のワンルームマンションを年間1.5%の下落で見積もった場合、年間約225,000円の資産低下と考えられます。

5年後の減価償却による不動産資産金額は約1,390万円と考えられます。

また購入・売却時に掛かる経費を考えます。

登記費用  (約50万円:購入時と売却時の合計)

仲介手数料(約100万円:購入時と売却時の合計)

所得税   (約10万円:購入時に掛かる税金)

売主は【購入費 + 経費 - 実質利回り5%×年数 =最低限必要価格+利益】を希望します。

買主は【不動産相場価格以下】を希望します。

この売主・買主の間に折り合いがつくことで、早期売買が可能となります。

 

■賃貸経営を継続し続ける前提の投資プラン

売却時のタイミングを間違うと、修繕費用・設備交換・改装費用の費用が掛かるだけではありません。

競争相手に勝つために、価格を低く設定し売却を促す必要がでます。

そのような負の要素を隠すため、中古ワンルーム投資では「持ち続ける」ことが前提となっているのです。

例えるなら、実利回り5%で賃貸できるのなら20年で元本を回収できると言うプランです。

20年以降は、無借金となり安定収入が得られることになります。

30~40年所有する事で十分な利益を得られるとされているのです。

そのためにも、中古ワンルームマンションを購入する際には、長期保有を前提とした状態の良いものを選ぶ必要があります。

 

■まとめ

一般的な不動産投資におけるマンションの売買は、金融商品と比較し多くはありません。

しかし、資産を持つ際に忘れてはいけないのは、不動産物件は現金が必要になった場合、売却する可能性もあると言うことです。

不動産投資は長期保有が大前提であり、マンションを保有し家賃が回収できている限り成功していると考えます。

しかし、いざという時を考え所持している中古ワンルームマンションは売却できるのか?

売却した際に利益を得られるのか?を考えておくことはとても重要と言えます。

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