人気のワンルームマンションへの投資にも危険が沢山?

公開日: : 不動産コラム

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2030年まで増加する単身世帯への期待もあり、ワンルームマンションは不動産投資の要となっています。

新築でワンルームマンションを建設する場合、自己資金ゼロプランなどの融資プランもあります。

中古マンションへの投資では、築年数に応じて価格が安くなるためお買い得と考えられています。

また管理を請け負う不動産業者も、賃貸管理に対して多くのサービスを準備しています。

これらの状況から、不動産経営・不動産投資としてのハードルが低くなっていると言えます。

しかし不動産投資へのハードルが低く感じるからこそ、安易な投資は危険と言えます。

人の意見だけに左右されず、自分自身で不動産投資・経営に対しての勉強を十分に行う必要があるのです。

 

■新築マンション購入例

現在都心部での新築ワンルームマンションの平均相場は20㎡で2,500万円前後とされています。

販売価格2,000万円、自己資金ゼロの35年ローン(金利1%)、毎月の返済額約5万6,500円

管理費・修繕積立金1万5,000円、家賃8万円

お手軽な投資物件に思えるが、家賃から返済額と管理費・修繕積立金を引くと毎月8,500円、年間102,000円残ります。
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〇問題点

・固定資産税を賄いきれません

・低金利がいつまで継続されるかわかりません

・新築時と同様の金額が継続される保証がありません

・空室などのリスクがあります

・退去時の経年劣化負担があります

・節税効果は最初だけです

このような問題点を全て乗り越え、キャッシュフロー(収支バランス)が黒字となる見込みを持って初めて投資を行う価値がある物件と言えるのです。

 

■都心部以外でおこる投資価値の下落

中長期的に考え人口は減少するものの、単身世帯数の増加の見込みからワンルームは人気となっています。

しかし、地域ブロック別に考えた場合、東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県以外では、ワンルームマンションの需要は減少していくと予測されているのです。

需要の減少は、そのまま投資物件としての価値の下落を意味しています。

また不動産投資は経営だけでなく売却を終えた後、損益が確定する事で損益が決定します。

戸建住宅、ビル、マンション、アパート、建造物はいずれも年月と共に老朽し価値が減少します。

建物の価値は日々減少するものの土地としての資産が残るため、投資の中でも参入しやすい一面を持つのが不動産投資です。

しかし、分譲マンションの区分所有建物では、土地の権利は極めて小さいため価値としては殆ど見込む事が出来ません。

 

■ワンルームマンションへの投資を成功させるためには?

ワンルームマンションに規制がかけられ開発・供給は減少傾向にあります。

しかし都心のワンルームマンションの需要は衰える事はありません。

特に人気のワンルームの中でも「人気エリア」「建物ブランド」は強い競争力を持つ物件となります。

立地と建物ブランドは、不動産価値の減少率を小さくするために重要なポイントと言えます。

不動産経営はもちろんのこと、売却時の価格・状態を視野にいれ投資を行う事が成功の基本と言えます。

 

■まとめ

中古物件の場合、価格が安いため賃貸経営と言う面では新築より有利と言えます。

しかし建物が古い分、経年劣化への修繕費・家賃設定など新築よりも不利になる面もあります。

不動産は株やFXなどの金融商品とは違い、流動性が低く、利益が確定するまで長い年月がかかります。

賃貸経営の状況が悪ければ赤字を出し続け、売り急げば買いたたかれてしまいます。

投資資産としてワンルームマンションは人気であるものの、リスクも存在することを念頭にいれ注意深く投資不動産を選ぶ必要性があるといえます。

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