不動産投資を行おうと考えた際に、注意が必要となるのは「投資ではなく不動産経営」として考える事です。
不動産投資は「長期の賃貸経営」「物件の売却」と将来を見据え利益を得るため資金を投入します。
不動産投資で得られる利益は不確実です。
利益が得られる場合もあれば、損失を被る場合もあります。
しかし安定しない利益は、どんな投資・事業であっても変わりはありません。
■不動産投資への期待とリスク
・資金を投入し取得した不動産物件を人に貸し「定期的な賃料」得る
・不動産物件を購入した金額以上で売却し「売却利益」を得る
この二つの利益を期待し不動産投資が行われます。
しかし常に期待通り利益を得られる訳ではなく「リスク」も伴います。
賃料の下落や空室
予定していた収入が得られなければ、ローン返済に支障がおこり大変です。
評価額の下落
周辺環境の変化や、地震などの天災による建物の倒壊が起こることで、試算価値が急激に減少してしまいます。
不動産投資にも危険性はありますが、土地があるため価値が0になることが無いのが特徴といえます。
■リスクを減らすための方法
不動産投資のリスクを回避に大切なのは、住まいの評価を生活に密着した「良い物件」であることです。
また経済と言う大きな視野で見据え、資産運用とし活かすことが重要なのです。
〇マイナス金利を利用したフルローンでの購入
不動産投資は他の投資の中でも、初心者が参入しやすい投資と言われています。
その理由には、購入した物件を担保にローンを借りられることがあります。
現在はマイナス金利により、ローンを組むのも簡単な時期です。
過去最低とされる金利が上昇すれば、上昇した分の金利が増え返済額は増加しまいます。
そうなると収入に変化が無くとも、返済に充当する資金が足りなくなり手持ち資金の持ち出しも必要となります。
ローン金額が大きいと、早い段階で対策を行わなければ自己破産の危険性すら生まれます。
時間や状況に追われ物件を売却すると、タイミングが悪い場合にはローン残高が残るだけでなく、売却自体が不可能になってしまいます。
不動産の価格が急激に上昇したように、一旦価格が崩壊すると急激に値下がりをしてしまうものです。
このような価格崩壊は、過去の例から見ても起きないとは言い切れません。
しかし、いつ上昇するか判らない金利上昇におびえるよりも、現在はマイナス金利を利用する方が賢い不動産投資と言えます。
現在は、預金の全てを頭金としローンの金額を減らすより、多くの借入れを行う時期と言えます。
また利用しなかった現金を手元に残す事で、金利上昇時の危険対策にもなりリスク回避にも繋がるのです。
〇金銭的な価値観を見失わない
容易なローン借り入れは、借金に対する意識が低くなる危険性があります。
現金を残す事は大切ですが、余計な借金をして金銭に余裕があると勘違いしてしまっては大変です。
大きなお金を動かした後、日常的な買い物に対しての自制が効かなくなることも少なくはありません。
お金に対する意識・物件に対する見解などに、強い意識を持つ必要があります。
〇融資期間と利回り
融資を行う際に重要となるのは返済比率です。
ローン返済額は、賃料収入から要経費を差し引いた価格の50％以内が安全です。
賃貸物件は年数が経過する事で、空室が増加、賃料は下がり、修理費も考える必要が出てきます。
それらのリスクを十分に想定し、利回りを考える必要があるのです。
一般的に売却されている賃貸投資物件の利回りは5％程度です。
5％の利回りでも構いませんが、実質利回りを目安とすることが重要です。
一般的な利回り ＝ （全室が埋った場合の月々の家賃収入／物件購入費用）×100
実質的な利回り ＝ ｛（実際の月々の家賃収入－必ずかかる必要経費）／物件購入費用｝×100
〇中古物件はお買い得
新築物件と言うものは、実際の物件価格に販売業者の利益と人件費がプラスされた金額と考えてください。
そのため、築1年の建物は購入時よりも大きく価格が下がります。
一般的に築1年で価値は20～30％下がり、2年目以降は1～2％の減少が一般的とされています。
そのため、投資物件は新築で購入するよりも、中古での購入がお買い得と言えます。
■まとめ
不動産投資により利益を得られるかどうかは、自分次第と言えます。
投資と言うものは不動産も含めリスクと共に存在します。
そのリスクをどのように回避し、どれほど軽減するかが重要なのです。
不動産投資の魅力は、自分の意思を大きく反映できることにあります。
そのため人任せにせず、日々変化する経済状況を把握し知識を得て経営に反映させることが重要と言えるのです。