不動産投資で知っておきたいリスクと利回りの関係性

公開日: : 最終更新日:2017/05/17 不動産コラム

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不動産投資の魅力の一つとして「高利回り物件」が広告に取り上げられます。

高利回り物件とは「投資を行った際に利益率が高く儲かる物件」と言う意味となります。

利益率が高くするには「物件の購入額が安い」「収益率が高い」のいずれかによります。

この2つのポイントに重点を置き、物件を魅力的に見せかけ「高利回り物件」であると、良い面だけを表現する場合もあるため注意が必要です。

そのため「リスクと利回りは比例する」と注意喚起を促す言葉もあるのです。

 

■不動産投資の利回りとは?

一般的な不動産の利回りは、満室となったときの年間賃料を不動産価格で割った数字を言います。

不動産の利回り = 満室時の年間賃料/不動産の購入価格

この利回りが高いほど、投資に適した不動産と考えられます。

しかし実際には、利回りが高いほどリスクが大きくなることが多いです。

10,000万円 利回り 8.0% 東京都心の好立地にあり入居希望者が多く常に満室のマンション

5,000万円 利回り12.5% 衰退の激しい地方都市の外れ、入居希望者も少なく常に4割が空き室

このように利回りは常に満室時の賃料で考えられるため、利回りの高い物件ほど不動産投資のリスクが高いと考えられるのです。

 

■投資用不動産の利回り

資産用や税金対策用ではなく投資用として利益を生み出すために不動産売買を行う場合、不動産物件には安定した収益を望むものです。

それが不可能であれば、投資家として早い段階で投資額を回収する必要性があります。

不動産購入時点で、不動産の持つ「利回り」「リスク」を十分に理解する必要があります。

リスク回避のためには、不動産鑑定士に不動産鑑定評価基準を依頼すると良いでしょう。

この不動産鑑定評価には、価格だけでなく価格を形成する要因の分析も報告されます。

・社会経済情勢

・地価の推移・動向

・対象不動産が所在する市場の特性(売買・賃貸の需給動向)

・地域の特性

・環境条件

・対象不動産の市場分析

他にも「将来の収益に影響を与える要因」など予測されます。

不確定な不動産価格の流動もつかみやすくなり、早い段階で物件の売却時期を想定できるのです。

このことから収益物件の広告に、「高利回り物件」と書かれていても実際の利回りとは別なのです。

高利回りと言う魅力の反面、大きなリスクもある事を認識しなければいけません。
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■賃貸マンションを購入する際のリスク

不動産物件を購入する際には、環境的なリスクも配慮しなければいけません。

環境的なリスクは賃貸として貸し出す際の入居率に影響するため、間接的に実質利回りに大きな影響を与えるからです。

・立地

賃貸の需給動向の強弱に大きな差異が生まれます。

そのため、郊外・地方・周辺環境を原因とした賃貸需要の弱さは、高いリスクとなります。

・交通接近条件

駅からの距離が遠いほど、ライフスタイルの面で不便なためリスクは高くなります。

・築年数と修繕

築年数と修繕の有無によりリスクが高くなります。

特に築15年以上の建物でありながら、設備の大規模修繕が行われていない場合には大きなリスクとなります。

・建物グレード

周辺治安が悪く、セキュリティーが弱いだけでなく管理状況が悪ければ高いリスクとなります。

しかし規模も大きく住人の治安意識が高く、管理状況も良ければ、リスクは低くなる傾向があります。

 

■まとめ

不動産投資を行う際には、利回りよりもリスク回避が重要となります。

そして「高利回り物件」と掲げている物件ほどリスクが高い事を理解しておく必要があります。

購入価格とリスクを総合的に考えた上で判断し投資を行う事で、リスクプレミアムを低くすることができるのです。

高利回りは危険と周知される事で、広告から「高利回り物件」と言う文字が消えつつあります。

しかしそれはリスクの多い不動産物件が減少したのではなく、心理的なトリックにすぎません。

利益関係の無い専門家の意見を聞き、自分の耳と目でリスクと利益のバランスを判断する事が大切なのです。

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