不動産投資は「購入」「経営」「売却」の流れを得て利益を得ます。
不動産投資が他の商売と大きく違う面は、投資の最初の「購入」の時点で融資が可能だと言う事です。
立地を初めとする物件の品質が良い場合、頭金が無い状態であっても不動産投資が可能となります。
しかし良い物件を購入しただけで、不動産投資は終わりではありません。
長い年月をかけて賃貸借契約を行い、借入れを返済する中で売り時を見極め、売却を行う事で初めて不動産投資が成功したと言えるのです。
不動産購入のポイント
不動産物件の購入する際に重要なのは「投資する価値のある物件」を探し出す事です。
金融機関が納得し、十分な資金を融資してくれる資産価値のある物件と言うだけではいけません。
投資物件の原価を算出する必要性があります。
積算評価
土地価格 ＝ 路線価（※1公示価格の8割） × 土地面積（㎡）
※1公示価格 特別な事情が無い限り、売買価格の目安とされる金額
建物価格 ＝ 再調達価格 × 延べ床面積 × 残存年数／法定対応年数
このように出された土地・建物価格によって不動産物件の積算評価がされます。
金融機関で出される融資価格の基準は「路線価」とされています。
収益還元法
・収益価格（直接還元法） ＝ 年間の純収益 ÷ 還元利回り
・収益価格（DCF法） ＝ ※2毎期の純収益の現在価格の合計 ＋ ※3復帰価格の現在価格
※2 投資不動産物件の毎年の利益の合計価格（5年で売却を行う事を予定した場合は5年分）
※3 5年後に売却するときの売却予定価格
・積算評価・収益還元法により出された物件価格よりも安く不動産物件を購入する事
・年間の純利益を十分に確保できる要素を持つ物件である事
上記の事が投資用不動産購入のために重要となります。
賃貸経営のポイント
不動産投資は、安く購入し時期を選んで高く売却するだけではありません。
融資により不動産資金を借りたのならば尚のこと、売却までの間に十分な利益を得る事が必要となります。
〇収入の最大化と経費の最小化
収入の最大化を目指すために必要なのは入居率を高くする事です。
現在日本の空室・空家率は15％を超えています。
しかしそれは一律15％と言う訳ではなく、満室の人気マンションもあれば、入居率50％未満の不人気マンションもあります。
その数々の不動産物件を統計した上での15％以上の空室率なのです。
空き室期間をなるべく少なくし、入居率を上げるための工夫を行う必要があります。
ここで注意が必要なのは、入居率を上げるために収支バランスが悪く回収の難しい改装・リノベーションを行わない事です。
〇税務関係のチェックを行う
難しい会計は税理士に任せれば大丈夫と放置してはいけません。
税理上の節約できる部分を税理士と十分に打ち合わせするだけではなく、決算を確認し翌年の経営に反映させましょう。
日々変化する不動産経営状況を確認し減らすところは減らし、必要なところには十分な資金をかける事が重要なのです。
この経営を上手くやる事で、投資物件の資産価値は上がり売却する際にスムーズに行う事ができるのです。
売却のポイント
不動産投資にとって重要なのは売却時の利益を最大にすることです。
これは単純に高額で売りに出し、買い手がつくのを待つと言う事ではありません。
不動産物件には必ず10年ごとに大規模な修繕計画が必要となります。
・修繕を行い、経営を続ける
・修繕を行い、修繕費を含めて売却する
・修繕を行わず、価格を下げて売却する
このような選択肢の中からより利益が見込める売却適正時期を、財務諸表から読み取る必要があります。
まとめ
不動産賃貸には、入退去だけでなく建物の修繕時期もパターン化しているため、財務諸表から様々な予定を読み取る事ができます。
「購入」「経営」「売却」において、不動産パターン・産業構造の変化・景気の変動を見据え行うことです。
日々の住宅の「需要」「供給」の流れをつかみ利益の最大化を目指してみてください。