中古マンションを売る時のコツ＆ポイント
中古マンションを上手に売りたいと思っている人は、ありとあらゆる方法を駆使して効率よく売却し新居に住み換えています。
ありとあらゆる方法と聞くと難しそうに思われますが、コツとポイントを押さえれば誰でも可能です。
今回は、中古マンションの売却でよくある失敗例を踏まえ、マンション売却の流れから上手に売る方法をまとめて紹介します。
中古マンションの売却でよくある失敗例
マンションに住んでいる売主も買主も人間である以上、考え方も十人十色です。そのため、マンション売却時に自己判断で行った行動が、思わぬ結果を招いてしまったという失敗事例は多いです。
以下の中古マンションの売却でよくある失敗例を見て、同じ失敗をしないようにしましょう。
リノベーションした方が高く売れる？売れない？
最近、リノベーションされたマンションが中古マンション市場で人気です。では、古い中古マンションを売る場合も、リノベーションをすれば高く売れるのかと疑問を抱く人は多いことでしょう。
実は、その答え、ＮＯです。
なぜなら、リノベーションとは、既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりすることですので、当然コストがかかります。
そのため、マンションの売却時に金銭的に余裕が無ければ不可能となるからです。
また、売主の好みで数百万円掛けてリノベーションしたけど、それが万人受けするとも限りませんし、そうなれば、マンションが売れなくなってしまいます。
そのようなリスクを背負ってまで、売主がリノベーションをしてはいけないのです。なぜなら、リノベーションしても、相場と同等の価格となるのがオチですからね。
リノベーションした方が高く売れる「例外」とは！？
ただ、例外もあります。
東京都や神奈川県、千葉県や埼玉県などの都心部エリアでは、建物が古すぎてリノベーションしないとなかなか売値が思うような価格にならない事や、中古マンション市場に売りに出しても、その他の住宅と差別化されにくく、買手が見つからないということもしばしば。
そのような場合、リノベーションしてから付加価値をつけて家を高値で売る方法も通用するでしょう。
ポイントは、リノベーションのプロに相談することです！よくありがちな、ハウスメーカーの営業マンと打ち合わせたら施工する人に伝わってなくて、失敗するケースです。
そのようなことにならないためにも、【建築士に聞く！リノベーション無料個別相談会】などに参加してからリノベーションをすることが望ましいですよ。
リフォームはしてもしなくても同じ！？
「リノベーションが必要無いという事はわかった！でもリフォームは必要でしょう？ボロボロのまま売れないですよね？」
これは、実際に中古マンションを売ろうとしている人が気になって問い合わせてきた内容です。
しかし、これもあまり手の込んだリフォームは必要ありません。
簡単な掃除や水回りのクリーニングは必要（といっても売買契約した後にクリーニングサービスを無償で提供すれば良い話）ですが、エアコンや壁紙の交換など自分たちが心地よく住むためのようなリフォームは必要ありません。
結果的に買い手がリノベーションしたいと思ったらするでしょうし、どのような人が買うのか判断が付かない前から無駄なコストをかける事は避けましょう。
エアコンも壁紙も新しく交換したのに、買い手が壁も天井もすべてリノベーションしてしまったという事も良くある話です。
近所や知り合いの不動産会社へ任せれば大丈夫？
これがもっとも多い失敗例です。
以前、『不動産を売却したら損した！？騙されない方法を教えます！』でも紹介しましたが、近所や知り合いの不動産会社はマンション売却のプロでしょうか？
実は、賃貸住宅を得意分野としている不動産会社かもしれませんし、話だけ聞いて転売目的で違う不動産会社へたらいまわしにされる可能性も否定できません。
さらに、知り合い（から紹介）の不動産会社とかになると大変です。
思っていた以上に売れないと知っても、違う不動産会社へお願いしたいと言えなくなってしまうものです。
まずは、自身でマンションの相場を知ってから、不動産会社へ訪れるようにすると失敗は避けられますよ。
【自分のマンションを売ったら、いくらになるのかが判るサイト】を利用すると簡単に相場が判りますのでおすすめです。
中古マンションの効果的な売却方法
大切な事なのですが、マンションの売却までの時間的な余裕を持つことはとても重要です。
なぜなら、通常、媒介契約（不動産会社に仲介を依頼するための契約）から成約まで、１ヵ月から６ヵ月程度はかかるとされているからです。
以下のスケジュールを確認しながら、ポイントを解説します。
【ステップ１】相場を調べる（査定）
まず、『約1,000社の中から不動産の査定額を見積もり比較できるサイト』などを利用して、複数の不動産会社へ見積を依頼し、比較検討をしましょう。
このステップ１では、近所の不動産会社や住宅を購入した不動産会社へ依頼しないようにするのがポイントです。
不動産の分野でも「売買取引」が得意な業者が査定する事で効果的な売却方法となるのです。
【ステップ２】仲介会社を決める（媒介契約）
売却を決めたら、仲介を依頼する不動産会社と契約します。
契約内容によって「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」があります。
ステップ１で、査定金額の高かった数社と会ってみて決めるのが良いです。
実際に、仲介とならず、査定した不動産会社が買主となるケースもあるため、売り急ぎたい人にもピッタリです。
【ステップ３】売出価格の決定
査定価格を参考に売出価格を決めます。
【ステップ４】販売活動スタート
仲介契約した不動産会社が販売活動をスタートします。
実際に以下のような販売活動をしています。
・レインズ（いわゆる不動産業者だけが閲覧できるネットワーク）へ登録
・広告、営業活動、内覧の実施など
・売主へ売却活動の状況報告など
・内覧、オープンルームの実施など
正直、販売活動をしているように見せるだけ見せて、あまり積極的に営業をしない不動産会社も存在します。
なぜなら、売れるだろうと思う物件に注力する方がビジネスとして成り立つからです。
さらには、売れると見込んだ物件をお客に紹介し仲介手数料３％を頂いた方が効率が良く、また、売れない物件に対しては、売主に「売出価格を下げましょう」などと交渉できるからともいえます。
正直、そのような不動産会社は世の中に多いのが現実です。
そのため、上記で紹介した『約1,000社の中から不動産の査定額を見積もり比較できるサイト』のようなサイトで、最高査定額を提示した不動産会社へ売却する方法が今は主流となっているのです。
【ステップ５】売買契約、引き渡し
通常、媒介契約から売買契約まで、１ヵ月～半年程度はかかります。
理想の売値での買い手が決まる方法としては、たとえば、「内覧大歓迎！」というオープンな雰囲気を演出することも大切でしょう。
また、水回りはクリーニングサービスを入れておき、電灯は新しいものと交換するといった細かい点にも工夫が必要でしょう。