通勤・通学にも最適な好立地でマンションを購入したからといって、何もせずに入居者が決まる訳ではありません。入居者を決めるためには、引っ越し先を探している人に対して賃貸として貸し出しているマンションがあることを知ってもらう必要があります。
また、そのマンションに興味を示し、住まいをするかどうかを見極めるための内覧が必要です。しかし、管理業者との関係性が良好でなければ、他の人が所有するマンションを優先して紹介してしまう可能性があることを覚えておく必要があります。
管理業者との関係が良好であれば、頻繁に入居希望者の内覧を進めてくれるでしょう。しかし実際に見学をした際に、家賃の価格に対して、立地、広さ、間取り、設備などに納得がいって初めて入居者が決まります。この入居者が決まるまでの状況を入居付けといいます。
この入居付けは、入居率に直結することからマンション経営にとって重要なプロセスと考えられています。
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入居率は、入居付けを行う管理業者の能力で決まる
マンションの入居者は広告を出し待っていれば決まると考える人が少なくありません。現在ではWebを活用した物件情報の検索を行う人が多いです。そのため管理業者の最低条件として、大手検索サイトへの情報登録が必要です。
それに加え同業他社に対して物件情報の共有を行い、客付けを促すことも重要なため管理会社同士ライバルでありつつも協力体制が出来ていなければ、十分に客付けのために能力を発揮することはできません。
入居付けには管理業者のひと押しが重要
このように物件の情報を告知させるという意味では広告はとても重要です。しかし、入居付けという視点で考えれば、広告は入居者が確定するための入口でしかないのです。実際にはマンションを実際に見てもらい、通勤通学、日常生活の利便性、家賃さまざまなことで入居を悩んでいる入居者が納得できるように促す必要があるのです。そうすることで初めて入居者は仮住まいであるマンションの入居を決定するのです。
これらの入居付けの業務は、管理会社のスタッフによって行われてきましたが、近年では入居付けだけを専門とするスタッフ、会社なども登場してきました。
住まいには必ず利点と欠点がある
マンションがまだ新しく、立地も良く、比較的広い物件があった場合、そのような優良物件であれば入居者が直ぐに決まると考えるでしょう。しかし、優良物件は家賃が高いという欠点があります。例えば、駅から少し遠い、コンビニが遠いなどの理由であれば、自転車を活用するなどの対処法があります。しかし、家賃が高い事に関しては「よし、給料を高くしよう！」という訳にはいかず、いかに条件が良くても家賃の高さは所得の多い人をターゲットにする以外の解決手段はありません。
どんな物件であっても利点と欠点を持ち合わせており、入居希望者が欠点に対する妥協なり対策なりを立てることができなければ賃貸契約は成立しないのです。
管理会社には入居付けを優先する物件がある
賃貸マンション経営を始めるオーナーにとって、収益を生み出してくれるマンションは大切です。しかし入居付けを行う業者から考えれば、沢山あるマンションの中の一つでしかありません。入居付けを行う管理会社もビジネスである以上、効率を重視するのは当然のことです。そのため「入居付けをしたい物件」「入居付けを後回しにしたい物件」と差が生まれてしまうのです。
競争力が弱いマンションは案内したくない？
管理会社が入居付けを避けるマンションには、他の物件と比べ大きく見劣りするマンションがあります。そのようなマンションは何度、入居希望者を案内しても他と比較して見劣りするために入居がなかなか決まりません。余程、入居希望者に求められれば拒否できませんが、入居が決まらないと判り切っているマンションに案内をするのは時間の無駄と考えてしまうのです。
競争力の弱いマンション対策
競争力が弱いからと、オーナーの立場からいえば賃貸契約を諦める訳にはいきません。そのような物件の弱点を補うために、さまざまな対策が必要となります。
・見た目の印象を良くする
・水回りなどの設備を人気のものと取り換える
・魅力的に見える部分を強調し写真を後悔する
・入居者にとってメリットとなる周辺環境案内を行う
・敷金や礼金を無料にするキャンペーンを行う
・一定期間の家賃を無料にする
このようなさまざまな対策を行うことで、入居希望者にとって大きなアピールとなるため、優先的に入居付けを行ってもらえる可能性が増えるのです。
実際に入居した際にクレームが予測されるマンション
入居付け専門の会社が出てきてはいるものの、未だ賃貸管理と入居付けを行う会社は同じであることが殆どです。そのため入居後に確実にクレームが入るような物件に対して管理会社は入居者を決めることを敬遠します。
例えるなら、原状回復やリフォームが中途半端で「床板がぐらつく」「扉の建てつけが悪い」「配管に不備があり水が逆流する」など、築年数が古くなることで発生する問題はさまざまです。簡単に安く治せるのであればオーナーも直している事でしょう。クレームが予測されるマンションは、それが判っていてもオーナーが直していない事が大きな問題なのです。
入居付けを行う際に、紹介する業者にとって入居者が安心して生活ができることは、保証されていて当然のことなのです。このように問題が最初からわかっている状態で入居者を優先的に紹介することは絶対にありません。
入居を促したいオーナーは、入居者が安心し快適に生活できる環境提供のために積極的に協力して初めて入居者を優先的に紹介してもらうことができるのです。
まとめ
住まいを決定する際に、Web上の情報サイトだけを見て決定する人はいません。実際に物件を見て納得して初めて契約を行います。その契約に至るまでの過程で、入居希望者の不安や悩みを取り除き、最終的に契約まで取り付けることが入居付けという仕事です。これら入居付けは、業者の働きかけがあって初めて決まるため、賃貸マンション経営において重要なポイントといえるのです。
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