賃貸マンション経営がサラリーマンに相応しい3つのポイント

年、本業を持ちながらも、副業としてマンション経営を行うサラリーマンオーナーが増加しています。増加の理由は賃貸マンション経営が、本業に忙しいサラリーマンにとって有利となる面を多く持つためです。

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１、時間がなくても収益を得ることができる

サラリーマンにとって副業での収益獲得が難しいのは「本業が忙しく時間を割けない」ことにあります。しかし、豊かで余裕のある将来を迎えるためには、投資などの資産運用はかかせません。

資産活用の中でも、株やFXなどの金融投資では、条件が悪くなれば数分のうちに価格が大暴落してしまうことがあります。しかし、本業を持つサラリーマンは、常に国際情勢や金融投資チャートの動きをチェックすることなどできないものです。

しかし、賃貸マンション経営であれば、地価評価や家賃相場が上がる時も下がる時もその動向は緩やかです。その日に倍になるなどの大きな動きを期待することもできませんが、急激に半値になることもなく、金額は小さくとも安定した収入を得ることができます。

オーナーが行った方が良い仕事　

１棟所有であれば、空室対策や劣化防止の修繕、入居率に合わせたリフォームなどを手掛ける必要もあります。また、資産価値を維持するためには、定期的な設備管理や清掃、家賃回収などが必要となりますが、これらは、定期報告などのチェックや状況判断は、常にオーナーが気に掛けておく必要はなく、マンションにおける必要業務の状況判断は管理業者によって行われます。オーナーは管理業者による状況報告を受け、資金に合わせ必要な処理を依頼すれば良いのです。

このように、マンション経営は、要所ごとに関わり、指示を出す必要はあるものの日常的に注意を払う必要がないという利点があります。

マンションの入居率が高ければ安定した収入を継続的に得られるのも魅力です。値動きの激しい金融投資と比較し、家賃収入は10年経過しても大きな変化がなく、将来的な収益を見通しやすく安心して取り組むことができるのです。

２、会社勤務の信用力は融資にとって優位性が高い

東京都の都心部で１棟マンションを所有しようとした場合、例え中古であっても何億という資金が必要となります。それほどの金額を現金で支払い出来る人は少なく、賃貸マンション経営を行う人の殆どが金融機関からのローン借入を活用しています。

マンションを購入し賃貸経営を行おうとした場合、まずマンション購入資金を準備できるかどうかが、最初のハードルとなります。融資申請時にサラリーマンであることは大きな武器となるのです。

金融機関が融資審査を行うとき、債務者となる賃貸経営オーナーが確実にローンを返済してくれることに重点がおかれます。そのため、本業からの定期収入が毎月あるサラリーマンは、それだけで信頼度が高くなるのです。反面高い年収であっても、収益が一定しない自営業者とサラリーマンを比較した場合、サラリーマンの方が圧倒的に有利な状態で融資を引き出すことができるのです。

借入れを行うオーナーが、公務員や上場企業勤務、歴史ある大企業、安定した収益が見込める企業に、長年勤めているとなれば、さらに信頼度が上がります。数億円単位のマンションを購入することも不可能ではないでしょう。本来、個人であれば億単位の融資を受けることは難しいですが、会社員という安定収入のある立場と、購入物件の担保価値を有効利用することで融資審査が通貨しやすくなるのです。

３、節税効果が現金収入を高める

本業である勤務先の給与は、税制度にのっとり「年金」「保険」「税金」などが引かれるため、自分の判断で勝手に給与から経費を引き、課税対象額を減らすことはできません。しかし、賃貸マンション経営することで確定申告を行うことができるため「所得税」「住民税」などの節税に繋がります。

賃貸経営により得た収入は、本業で得た給与収入とは違い、不動産収入として確定申告時に計上します。給与収入と不動産収入は、損益通算を行うことができるため、不動産収入が帳簿上で赤字となれば、給与所得と相殺することができます。そのため給与所得によって支払われた所得額に対する所得税・住民税を減額することができるのです。

賃貸経営において確定申告時に経費（減価償却、金利、修繕費、税金、管理費など）を計上することで、実際の収支は黒字であっても帳簿上では赤字となることがあります。これによって多額の収益があったとしても納税額を抑えることができるのです。

例えば【給与収入800万円、不賃貸経営による200万円の赤字（帳簿上）】

であれば、800万円―200万円＝600万円の収入となります。このように大幅な収入減少となるため、月々の収入から引かれている所得税、住民税が返還されるのです。

しかし、収益不動産による確定申告で、会社に副業がばれる場合があります。近年、副業の中でも不動産投資は問題ないとする会社も多いものの、副業禁止とする会社もあるため注意が必要です。事前に会社の就業規則を確認しておいてください。