賃貸用マンションを購入する際に、いくらで貸せるかの家賃価格も重要ですが、諸費用・税金も重要となります。賃貸マンション経営を行う際に重要となる利回り（物件購入額における年間収益）には2種類あります。
【表面利回り ＝ 年間家賃総額 ÷ 物件購入価格】
【実質利回り ＝ （年間家賃総額 － 年間諸経費） ÷ 物件購入価格】
不動産投資物件の販売広告で掲載されている利回りは、購入希望者が興味を持つよう魅力的な利回りとなる表面利回りが書かれています。
しかし賃貸マンション経営で本当に必要なのは、経費・税金も視野にいれた実質利回りなのです。
同じ表面利回りでも、物件条件で変化する実質利回り
例え、表面利回りが同じ数値であっても、マンションの築年数によって違ってくる、維持管理費と修繕積立金だけでなく、固定資産税も新築と中古であれば税率が変わります。
またマンション購入時の築年数によって、ローンの返済年数が変化し、それに伴いローン返済費用・ローン金利が変化します。
このようにマンション経営で最も重要とされる収益は、家賃も大切ですが月々かかる経費によって大きく左右されます。そのため、賃貸マンションの購入時には「年間諸経費」がとても重要となるのです。
見栄えの良い実質利回りに振り回されないよう、賃貸マンション経営にかかる諸経費を確認してみましょう。
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賃貸管理費、維持管理費、修繕積立金
賃貸マンション経営の1戸単位で購入し賃貸経営を行う場合、オーナーはマンション管理組合に対し、維持管理費と修繕積立金を払う義務が発生します。
マンション管理には、賃貸管理費と維持管理費の2つに分かれています。
賃貸管理費は、入居者の住まいのトラブルに早期対応を行い、家賃回収、退去の立会い、原状回復手続き、入居者の募集、入居希望者の審査、契約に関わる雑務が仕事です。代行業務を依頼している場合発生する費用です。
維持管理費は、共用部分の清掃・設備管理やエレベーターなどのメンテナンス、火災保険料など共用部分に対する費用です。管理を行うのはマンションの管理組合あるいは管理組合から委託を受けた管理業者です。築年数が古いほど維持管理費は大きくかかります。
修繕積立金は、長期に渡る保守・管理・補修を目的とした、定期的な修繕工事支出に対する備えとされる積立費用です。
費用目安
賃貸管理費は、家賃の3～5％
維持管理費は、2016年下半期 専有部分平均費用㎡当たり181円
修繕積立金は、2016年下半期 専有部分平均費用㎡当たり91円
※あくまで平均的な価格なため、築年数によって上下します。
維持管理費と修繕積立金は、マンションの管理規約により金額が定められています。しかし新築マンションであれば安く見積もられており、マンションが古くなると共に値上げが行われるのが一般的です。そのため、長期保有を考えているなら維持管理費と修繕積立金の値上がりリスクを想定しておく必要があります。
ローン返済費用
賃貸マンション経営を行う多くの人がローン借入れを利用し、賃貸経営用マンションを購入しています。そのため銀行ローンの金利もマンションの収益性を知るための経費として想定しておく必要があります。
ローン借入れには元利均等返済と元利均等返済の2種類の返済形式があります。
元金均等返済の方が、支払い金利の総額が小さいものの、当初の返済金額の負担が大きくなるため、一般的には、元利均等返済方式を利用されています。
■固定資産税と都市計画税
実質利回りに組み込まれる経費には、税金も含まれています。
固定資産税は、所有土地・建物に対し課税される税金です。
固定資産税評価額（軽減特例の有無あり）に、課税評価額1.4％が課税されます。
都市計画税は、市街化区域内の土地・建物に対して課税されるため必ず必要となる物ではありません。
固定資産税評価額（軽減特例の有無あり）に、課税評価額0.3％が課税されます。
まとめ
賃貸マンション経営の収益率を出す際に必要な利回りは、賃貸管理費、維持管理費、修繕積立金、ローン金利、固定資産税、都市計画税です。
これらは、いずれも経費節約が難しいものばかりです。
特にマイナス金利は解除されているものの、未だローン金利が低く設定されています。
この金利の低い時期を逃すと今後金利が上昇しより一層の経費増加に繋がる可能性すらあるのです。
また、賃貸管理においても管理会社との交渉や自分で管理を行う事で経費削減が出来ますが、入居者の突然のクレームを処理することは難しく、家賃滞納に関しては個人で解決を行うのはとても難しいです。
このように賃貸マンション経営で少しでも利益を上げるために、費用はなかなか減らせません。
だからこそマンション購入時には、経費まで見据えて検討する必要があるのです。
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