消費税8％から10％への増税が実地されれば、各家庭にも大きな影響を与えることでしょう。当初は平成27年10月を予定にしていたものの2度の延期を受け、現在では平成31年10月1日を目安とされています。8％から10％へと消費税が増税されることによる駆け込み需要による不動産取引への増加、東京オリンピック特需が続くこともあり、不動産需要はまだしばらくは価格上昇が予測されています。
不動産価格を2012年時期と比較した場合、市場流通の多い首都圏のマンション価格は高額となり、それに加えて消費税も5％から8％に増加してします。この結果、資金調達やキャッシュフロー収益に対して、大きな影響を与えることになり、不動産の取引においては消費税についての知識も無視できないものとなりました。
そのマンション一番高く貸せる不動産会社が見つかるサイトはこちら
↓ ↓ ↓
↑ ↑ ↑
たった６０秒で分かります
基本となる消費税の課税対象（消費税法第4条で規定）
・国内取引
・事業者が事業として経営している
・対価を目的としている
・資産の譲渡、貸付、役務の提供がある
・非課税取引、免税取引、不課税取引に該当しない
このような要件を満たすことで、課税取引として消費税の課税対象とされますが、消費税法第6条により非課税として取引される物が定められています。
土地 どんなに利用しても消費されることはないため、土地の譲渡・貸付に対して課税対象とならないとされ非課税取引に定められています。
居住用の賃貸 社会的な配慮により非課税取引に規定。
不動産売買と消費税
不動産の売買取引に置いて、土地の売買取引、居住用としての賃貸であれば非課税ですが、全てにおいて非課税というわけではありません。また、土地にかかる借地権や地役権などの売買や貸付も「土地の取引」とされるため非課税となります。
しかし、土地について行われるサービス提供は非課税対象とは規定されていないため、消費税が課税されます。土地の貸付期間が1ヵ月未満、駐車場や遊戯施設などの施設利用に伴う土地の利用は、サービスの提供と考えられるため課税対象とされます。また、不動産の売買、貸付に伴い仲介手数料も課税対象です。
建物の売買取引は、原則的に課税対象とされています。しかし、課税取引には「事業者が事業として経営を行う」という要件があるため、建物に対しては売主が事業者かどうか？用地が事業用か？私用か？などが課税に対する重要なポイントとされます。また、住まいの貸付は非課税取引とされているため、居住用としての建物の賃貸料金は活用する土地の広さには関係なく非課税とされます。
課税対象
・不動産会社などの事業者からの建物購入、またその建物の売却
・住宅以外の事業用に利用する建物の購入
・住宅以外の営利目的に活用される不動産の貸付
・返却予定の無い権利金、敷金、礼金
・不動産の維持管理を依頼した際の管理会社に支払う管理費や共益費
・不動産売買・賃貸などにおける仲介手数料
非課税対象
・個人が居住用に利用していた建物の売買
・居住用として住宅を貸付
・返却予定のある権利金、敷金、礼金
不動産の売買・賃貸における仲介手数料と消費税
不動産売買における仲介手数料の上限価格は、
売買価格200万円以下 売買価格×5％
売買価格200万円超え400万円以下 売買価格×4％＋2万円
売買価格400万円超える 売買価格×3％＋6万円
これらは全て税抜き価格での計算です。しかし仲介手数料は課税取引となるため、上記計算で出した仲介手数料金額に対して消費税額を上乗せされます。建物価格が2000万円の場合には66万円が仲介手数料となりそれに8％の消費税がかかりますから5万2800円の消費税額がかかってきます。売買金額の総額から考えれば決して大きな金額ではありませんが、不動産売買の決済時に突然言われても現金で支払うことができる金額とはいえず、事前に支払い額を知っておかないと焦ることになるでしょう。
不動産売買価格の消費税
不動産売買において重要となる不動産売買契約書、その契約書に記載された売買価格にも消費税が大きく関わります。
不動産売買価格には総額表示（税込み）が一般的です。
土地のみの場合、非課税取引なため価格も非課税価格での表示です。
土地と建物を合わせた売買の場合「消費税込みの建物」「非課税の土地価格」が合算され表示されます。そのため仲介手数料を計算するときは、建物の税抜き価格を算出します。
【例】 マンション3,000万円（税込み）を購入する場合
土地1,000万円 建物1,852万円 消費税148万円
とし、消費税抜き価格に対して仲介手数料を出す必要があります。
（税抜き売買価格2,852万円×3％＋6万円）×1.08％
＝98万8848円（91万5600円税抜き）
まとめ
不動産売買において、消費税はあらゆるところに影響を与えます。特に仲介手数料の計算においては正確性を欠いてしまえば、建物価格が高くなるほど余計な経費を支払うことになります。
不動産会社が悪質である場合には素知らぬ顔をして税込み価格に対して仲介手数料を請求してきます。想定外のところで損をせずに済むように、消費税と仲介手数料の仕組みを理解しておく必要があります。
そのマンション一番高く貸せる不動産会社が見つかるサイトはこちら
↓ ↓ ↓
↑ ↑ ↑
たった６０秒で分かります