マンション等の耐久・傾きなどメディアに大きな問題として取り上げられると「自分の住まいは大丈夫なのか？」と不安に感じるものです。
そのような大きな問題は滅多に起こらず、企業側で対処が行われます。
実際には、管理会社・管理組合・住民の間で起こる小さな問題対策の方が、日常生活をおくるために重要なのです。
■分譲マンションの管理費滞納は、少額訴訟で対応
分譲マンションの管理組合で最も多い問題は、管理費と修繕積立金の滞納です。
月々の管理費と修繕積立金の金額が月額2万円の場合、1年滞納すれば24万円です。
3年で72万円、4年で96万円となります。
さらに管理費・修繕積立金の遅延損害金の利息は15％を超えることも多く、年単位で滞納が続くと弁護士の出番となります。
60万円以下（少額訴訟の場合）
訴訟のためのフォーマットが出来ているため、契約状態・管理状況・現況が明確となっている管理会社・管理組合であれば訴訟は難しくありません。
また、判決を勝ち取ることも難しくはないため個人や団体で対応が可能です。
そのため、60万円を以下の状態で訴訟を行う事が提案されています。
■感情問題に発展する問題は、弁護士相談へ
金額が小さく金銭の取引が明確になっている状態なら、弁護士に処理してもらうほど複雑な問題ではありません。
しかし、騒音・臭い・迷惑行為など個人の価値観・感情により左右される場合では、当時者同士の話あいで終わる事は難しいです。
小さなお子さんがいる場合、「生活に支障が」「物が壊された」等と迷惑を受けていると訴えていても、
物を壊されても「元気な子」
後をついてきて家にまで入ってこようとしても「人懐こい子」
部屋で走り回ること受ける階下の騒音「子供なのだから仕方ない」
子供だから当たり前等と、価値観の違う第三者に譲歩を求める事も少なくありません。
そして「子供は地域で育てる」と言う時代もあったため「子育て世帯」に対し、注意を行うのも難しいのです。
このような場合、どちらか一方が「我慢」「対策」をする事で折り合いをつける事が殆どです。
しかし、感情的になり問題が悪化するようであれば、双方が冷静に話し合うために第三者への相談として弁護士を利用も視野に入れる必要が出てくるのです。
■管理会社変更トラブル
管理会社を変えると、その変更に伴う問題は必ずついてきます。
管理会社の変更は、管理組合の管理規約に則り総会決議をとれば決定します。
問題となるのは変更の決定ではなく、実務なのです。
引継ぎ作業の停滞
旧管理会社から新管理会社への引き継ぎが順調に行われず問題となります。
旧管理会社から言えば、引き継ぎ業務は金銭が発生しないだけでなく、利益の消失に繋がる行為となります。
そのため引き継ぎ業務が滞る訳ですが、感情的には「仕方ない」と思えても業務的にはそういう訳にはいきません。
相手が感情的になっており話し合いが難しい状態であれば、問題が大きくなる前に弁護士に相談する必要があります。
管理規約の変更
管理会社の変更と共に、管理規約の「見直し」「検討」「変更」が必須です。
管理会社を変更する原因の殆どが、旧管理会社の「管理内容」にあるからです。
管理会社への不満が、金銭的な問題であれば変更をせずに、価格交渉を行い解決できるためです。
また、管理会社を変更することで、管理費が大幅に下がったなどの場合も、当然の選択として大きな問題には発展しません。
・担当者の対応が気に入らない
・仕事内容と管理価格との間に大きな差があり不信に思う
・連絡をしてから返事・対応までが遅い
このように、明確な課題に対して問題提議を行っても改善されない場合、管理組合の変更を視野に入れ弁護士相談が利用されています。
管理費の不正流用
管理費の不正流用は本来存在してはならないものです。
・管理組合において強い決定権を持つ人物が不正を試みる
・管理会社の施工子会社に業務を集中させる
このような場合、大規模修繕を行うために複数社へ見積もりを依頼しても、不正可能な人物と利害関係のある企業の裏取引により仕事を受注する場合があります。
また信頼している大手企業の修繕であったとしても、利益を1～3割抜いた後に下請けに全て任せる場合もあります。
現場監督が、下請けに仕事を紹介することで、紹介料として金品を受領することもあるのです。
残念ながら資金の流れに関しては、例え不正があったとして把握する事は難しいのが実情なのです。
■まとめ
住まいのトラブルは、誰にでも起こる可能性があります。
その際に重要なのは、感情的になり過ぎず妥協点があるかを探る事です。
しかし「落としどころが見当たらない」「このままだと大問題になる」と感じた時には、不動産業者や弁護士など第三者の力を借りる事が解決への近道なのです。