タワーマンションの「節税効果」と「相続税対策の危険性」

公開日: : 不動産コラム

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税制改正により相続税の課税が強化されました。

資産を相続する際には不動産であるなら、土地の場合時価の80%程度、建物の場合時価の40~80%となります。

その結果、資産は現金・預金・債券・株式などよりも不動産物件の方が相続時に有利と不動産投資に脚光が集まったのです。

投資対象には、首都圏のタワーマンションなどが外観的イメージ、ロケーションの魅力により人気です。

投資目的で購入する人の多くは、実際の利回りや、節税効果と言えます。

タワーマンションは、期待通りの節税効果を得る事が得る事ができるのでしょうか?

 

■マンションの評価額と節税効果

評価額の殆どは、建物と土地の二つに分けられます。

それぞれの評価額を算出し、建物と土地の評価額を合算することでマンションの評価額となります。

・建物評価額 固定資産税評価額(新築~中古 40~80%)

・土地評価額 路線価(実際価格の80%ほど)×持分(㎡)

・評価額 = 建物評価額+土地評価額

 

タワーマンション建物部分の評価額

高階層でも低階層でも階層が影響することなく、面積が同じなら同じような評価額となります。

しかし、売買時階層、眺望、日照などが大きく価格に左右します。

評価額には、売買価格の+α部分は一切考慮されないのです。

そのため、高層階になるほど売買価格と評価額の差が大きくなり、節税対策としての効果が大きくなります。
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タワーマンション土地部分の評価額

「マンション全体の敷地評価額」を「敷地持ち分割合(各戸の床面積)」に応じて評価します。

その結果、建物と同様に面積が同じなら階層に影響を受ける事無く土地の評価が同じになります。

結果

高階層2億で購入したマンションが評価額1億円

低階層1億で購入したマンションが評価額1億円

高階層が相続税1億円の節税に繋がる反面、低階層は節税効果が無いと言う事も出てくるのです。

 

■タワーマンションの税制が変更される?

タワーマンション評価額の性質に目を付けた富裕層は、上階層を中心に販売と同時に売却となっていました。

現状では可能性のレベルですが、国税局から制止がかかるのでは?と危惧されています。

見直し議論として、相続の発生直前に購入したタワーマンションが標的とされています。

現時点では、法改正まで至っていませんが、明らかに相続税対策と判断できる場合は、国税当局は対象者に断固たる処置をとっています。

1、入院中の親名義での物件取得

2、数か月後に親が他界し、相続

3、相続後1年未満での物件売却

このような相手に対し、国税当局は通常評価とは違い、売却価格を評価基準としているのです。

裁判で争われた結果、判断が覆ることはなく露骨な節税目的の場合は注意が必要と言えます。

 

■まとめ

節税効果としてのタワーマンションに変化が生じると共に、入居者にも変化が生じています。

入居者たちの実生活に基づいてメリットだけでなくデメリットも取り上げられるようになったことです。

高層階の窓の開閉問題は、窓を開ければ風が強く、閉めれば匂いが籠る、最初から窓が開かない物件もあります。

また、高層階周辺には音を遮るものがないため、外部騒音が届きやすいのも問題となっています。

日当たりが良すぎる、修繕積立金が高額、こうしたデメリットが明らかになったのです。

これにより高層階の「需要の減少」「節税価格の減少」「価格の減少」と負の循環の危険性も生まれ始めたのです。

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