好調が続く都心部のタワーマンション市場は低層階がお得?

公開日: : 不動産コラム

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首都圏を中心としたタワーマンションの新築販売が続いています。

消費税増税も先延ばしとなり駆け込み需要はないものの、緩やかながらも好調が続いています。

住宅ローンの低金利・海外投資家の需要が後押しをしている状態です。

首都圏に関しては海外投資家の需要が高すぎると言う面もあります。

そのため、海外投資家への売却を全体の2~3割に抑えようと言う物件もあるほどです。

また、中古マンション市場も引き続き活発な状態と言えます。

首都圏の中古マンションは、土地価格の上昇に伴い中古マンションの成約価格も上昇しています。

購入しづらい新築に変わる受け皿として、活発な傾向が続いています。

大手建築業者もそれを見据え、古いマンションを中心に共用部分の大修繕だけでなく、専用部分のリフォーム・リノベーションにも力を入れています。

中古・新築問わず首都圏の不動産動向は引き続き活発と言えます。

 

■騰落率の高い低層階

マンション市場は好調であるものの、気になる問題もあります。

タワーマンションの階層別流通量の騰落率(値上がり値下がりの大きさ)です。

新築時と比較し、中古タワーマンションの騰落率の大きいものは低層階に集中しています。

値下がり率だけでなく、値上がり率も同様に大きな価格変動を見せているのです。

東京・神奈川などの都心部では、低層中古マンションは20%ほど上昇しています。

この価格上昇は急激に上がり過ぎた事もあり、注意が必要といえます。

しかし、タワーマンションの低層階は高層階と同様なサービスを受ける事が出来るものの、景観やターゲット層の違いから高層階よりも安く販売されていたことも影響している事も原因と言えるため、安易に投資用に危険な領域まで来ているとは言い切れません。
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■ターゲット者が異なる高層階

低層階は日常的な利用を目的としている反面、高層階は相続税対策・セカンドハウス・海外投資家による投資が購入目的として目立っています。

中古タワーマンションの流通量は低層よりも、高層が多いとされています。

これは、高層階を転売目的の投資物件として売買する人が多くいるためです。

反面、低層階は実際の住まいとして利用しているため、安易に売買をする事が出来ないことが流通量の違いとなっているのです。

 

流通量の多さから高層階における市場取引は活発なため、低層階に比べ価格変動は大きくありません。

高層階は新築当初から価格が高すぎるため、低層階ほどの価格変動を見せないのです。

 

■騰落率が高くても低層階への投資は注意が必要

タワーマンションの低層階は値上がりするからと、安易に投資対象にするには問題があります。

注意ポイント

・売却時に元本割れのしない、資産価値が維持できる立地の物件を選ぶ

・低層階は高層階に比べ眺望や日照が劣っていても、同様の低層階同士で比較すれば必ず良し悪しがあります

・眺望、日照、角部屋、通風など、選択できる中でのベストを選ぶことで、値崩れが回避できます

これらを踏まえれば、高層階と同様の施設利用が可能なのですから、価格以上のメリットを得られる好物件と言えるでしょう。

 

■まとめ

自分が住みたいと思う「街」「眺望」「日照」「通風」の確保されている物件は、居住を希望する人が多いはずです。

今後タワーマンションを購入するのなら、値崩れしないための条件として確認する必要があります。

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